上半年50城卖地2.3万亿元 房企买地谁更激进?
发表时间:2020-07-02 作者:BG真人

 上半年50大城市卖地2.29万亿,4个城市卖地超千亿,3宗单幅地块总价超百亿元。而房企拿地的热情来自于在降准降息等政策作用下,房企资金面较为宽松。在业内人士看来,未来土地供应加大将成为共识,但房企间的竞争或有望放缓,尤其是在三四线城市。

纵观上半年土地市场,虽然一季度受新冠肺炎疫情影响,房企拿地谨慎,但在二季度供需两旺的情况下,房企也开启了“抢地”模式。而从拿地销售比回升的数据可以看出,第二阵营房企对于规模增长更为急迫,反而是第一阵营房企拿地较为保守。
 
从目前来看,疫情对房企的资金影响虽大,但在降准降息等政策作用下,房企资金面仍然宽松。而在多个城市大举供地之下,上半年50大城市的土地出让金超过2.29万亿,其中,有4个城市超千亿。业内看来,未来土地供应加大将成为共识,但房企间的竞争或有望放缓,尤其是在三四线城市。
 
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4个城市卖地超千亿,长三角热度高
 
中原地产研究中心统计数据显示,今年上半年,50大城市的土地出让金共达2.29万亿,同比上涨17.3%。50大城市中,多达33个城市的卖地金额同比上涨。38个城市卖地超过200亿,刷新历史记录。
 
在50大城市中,首次出现了4个半年卖地千亿的城市。其中,杭州遥遥领先,卖地金额达到1814亿元,此外,上海、北京、广州分别为1343亿、1143亿、1049亿。
 
一线城市土地供应有限,二线城市一直是房企纳储重点。中指研究院的数据显示,50家代表房企上半年在二线城市拿地占比达到51.5%,而一线城市占比仅为4.5%。
 
而从区域来看,房企更倾向于在京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游和成渝五大城市群拿地,占比之和为58.6%。其中,长三角热度最高,接近三成,粤港澳大湾区和长江中游紧随其后,占比分别为9.2%和9.1%。
 
值得关注的是,香港置地今年2月以311亿元拿下上海徐汇区地块,刷新了全国总价地王纪录,并凭借该地块摘下上半年长三角拿地金额亚军。而长三角的拿地金额冠军则为滨江集团,总金额达到353亿元。
 
事实上,出于全国化战略布局的原因,不少房企在多个城市发力,比如绿城中国分别出现在3个城市上半年拿地总额前十名的榜单中。而金地重仓长三角核心城市,成为南京拿地金额冠军和上海拿地金额亚军。

此外,合生创展以180亿元成为北京上半年拿地总额冠军,超过“北京土储地主”首开拿地金额的一倍。

过半房企拿地不输去年,前十房企拿地最保守
 
众所周知,一季度受新冠肺炎疫情影响,房企拿地谨慎。但随着疫情平稳,从4月起房企拿地力度显著回升,虽然经历了5月回调,但6月房企拿地规模仍处上半年高位。
 
中指研究院数据显示,50家房企上半年月均拿地均值为1716.3亿元,略高于2019年月度均值。部分房企更是逆势拿地扩储,比如奥园、龙光、首开,前6个月月均拿地金额较去年增加一倍以上。过半数房企拿地不输去年,但也有23家房企上半年月均拿地金额低于去年,其中万科月均拿地金额较去年减少60%以上。
 
房企拿地积极性可以从拿地销售比看出一二。据中指研究院数据显示,上半年房企拿地热度略有回暖,50家房企拿地销售比为38.3%,高于2019年水平。前十房企因规模持续领先,土储充足,发展更趋稳健,拿地强度最保守,拿地销售比仅有28.4%。
 
中指研究院数据还显示,除了前十房企外,其他阵营的企业对规模增长仍存在强烈需求,尤其是TOP11-20房企投资最积极,拿地销售比达55.2%,为各阵营最高。其中,绿城拿地销售比超过100%,旭辉接近70%。TOP21-30房企拿地销售比也显著高于平均值,达到49.1%,滨江和蓝光发展均高于80%。
 
值得关注的是,上半年,通过收并购增加土地储备仍是很多房企的选择。3月,金茂以68.5亿元收购中化集团下属武汉化资100%股权,获取青岛、天津、武汉3宗资产。而4月以来,绿城以41亿元向新湖中宝发起3起收购,获取位于上海、沈阳、南通的多个项目。虽然在招拍挂市场获得土地的机会很多,但是收并购仍是当前房企的土地来源之一,通过这种方式获得的土地更往往更具有价格优势。
 
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出现3宗百亿地块,土地溢价率走高
 
上半年,单幅土地总价呈现走高势头,全国已经出现了3宗单幅地块总价超百亿元,这在以往并不多见。
 
2月,香港置地联合体以310.5亿的价格拿到上海徐汇滨江西岸金融港地块,成功刷新中国内地土地总价纪录。4月,厦门思明区一地块被上海泰鸣贸易以104亿元斩获,市场传言拿地企业是中骏的“马甲”。5月龙光地产以115.97亿元竞得深圳前海一宗住宅地块。
 
对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,年内已经出现了3宗百亿高总价地块,另外还有30宗成交额超过50亿的地块。这表明企业的资金面宽松明显出现了。事实上,在降准降息等政策影响下,房企拿地积极性逐渐提高,导致多地再次出现高溢价率的土地成交。

不过,张大伟表示,整体土地市场地价依然未全面上涨,但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。
 
有关地价走势,据易居研究院数据显示,从6月来看,40个典型城市土地成交溢价率为15.7%,环比上升2.3%。溢价率排名前5的城市为徐州、佛山、南宁、北海和福州,土地成交溢价率分别为61%、43%、40%、35%和31%。
 
对于下半年土地市场的走势,易居研究院研究员王若辰认为,疫情对经济造成了较大的影响,地方政府财政收入也受到较大影响,目前土地出让金作为财政收入的重要组成部分,使得地方政府有较强的土地出让动力,土地供应量的增加也有助于缓解城市的供需关系。虽然土地供应加大成为共识,不过,在一些业内人士看来,房企间的竞争或有望放缓,尤其是在三四线城市。